En la primera parte de esta sección sobre la adopción y explotación del BIM para la gestión operativa y del mantenimiento de sus activos, analizamos las mejores prácticas que promueven la adopción de un método de trabajo BIM y el intercambio y el mantenimiento de los datos de los modelos digitales. En esta segunda parte, le ofrecemos algunos casos de uso asociados al BIM en la gestión de instalaciones (DOE digital, integración con las herramientas de CMMS, GTB, GTC, etc.).
¿Cuáles son los intereses de la gestión de instalaciones en BIM?
El DOE/DIUO digital, la base de BIM GEM
El DOE (Doocumento de Obras Ejecutadas) es un documento que se envía a la autoridad contratante al final del trabajo. Rastrea todo el trabajo realizado y debe contener toda la información sobre el edificio y sus componentes, lo que permite a los propietarios y operadores optimizar el cuidado, el mantenimiento y el funcionamiento general del edificio. Entre los documentos que incluye, por ejemplo, podemos mencionar los planes de ejecución, las instrucciones de cálculo y operación, las fichas de productos o la información técnica sobre los materiales, por ejemplo.
El DOE/DIUO digital (Dossier des Interventions Subsecuent de l'Ouvrage por sus siglas en france, o expediente de intervenciuones posteriores a la obra) corresponde a una versión desmaterializada del DOE/DIUO clásico, que puede basarse en un modelo digital "As-built" del edificio (representativo de su estado al recibir la obra) desempeñando una doble función:
- el de un marco de referencia espacial y geométrico;
- la de una base de datos estandarizada, compartida y utilizable de información técnica sobre la estructura, desde su concepción hasta su uso.
Los planes resumidos y el modelo digital asociado generalmente se producen al final del diseño-construcción por el equipo de gestión del proyecto. El administrador de la instalación debe definir las especificaciones específicas para garantizar la relevancia e integridad de la información presente en el DOE digital.
Este uso es la base de todos los demás, ya que proporciona información para cada uno de los casos que se mencionan a continuación.
Para asegurarse de tener un DOE digital completo, todos los actores del diseño y la construcción deben participar:
- Gestión de proyectos, con el fin de compilar todos los modelos técnicos utilizados y actualizarlos;
- Las empresas deben integrar todos los detalles técnicos, recopilar información sobre la puesta en servicio y la recepción e integrar los manuales de usuario y los procedimientos de GEM.
Corresponde entonces al administrador de la instalación operar y mantener el modelo, tan pronto como se reciba.
Gestión de espacios, contadores y horarios
La gestión de superficies y volúmenes es un punto crucial para controlar los costos. Entre las principales acciones relacionadas con este uso, podemos mencionar:
- Editar tablas de control de superficie (alquileres, mantenimiento, etc.);
- Editar las tablas de gastos de alquiler según la presencia (puestos u oficinas abiertas, por ejemplo);
- Comprobar la disponibilidad de una habitación y su ocupación (semanal, mensual o anual)
Aquí también se trata de poder generar cantidades para consultar a los proveedores de servicios; en resumen, es necesario poder medir:
- Estructuras lineales (paredes, tuberías, etc.), por ejemplo, como parte de un proyecto de aislamiento de red;
- Superficies (suelos, paredes, techos), por ejemplo, como parte de la renovación de suelos;
- Volúmenes (piezas) durante el almacenamiento y/o cuestiones logísticas.
El modelo BIM, ¿soporte ideal para las soluciones BMS, GTC y CMMS?
Sistemas de información GTB y GTC
Un GTB/GTC (para la gestión técnica del edificio y la gestión técnica centralizada) corresponde al sistema de información para los diversos estados técnicos del edificio (gestión de la energía, confort, seguridad, etc.) destinado a centralizar los datos y proporcionar paneles de control utilizables.
Utilizados con frecuencia por los administradores de instalaciones, su objetivo principal es optimizar el funcionamiento de las instalaciones técnicas a través de varias acciones (lista no exhaustiva):
- monitorear las temperaturas;
- monitorear las cargas eléctricas de los equipos;
- regulación predictiva piloto;
- implementar el mantenimiento predictivo;
- tener una visión general de cada equipo y sus manuales técnicos actualizados;
- emitir alertas cuando se superen los umbrales (temperatura, consumo, etc.).
CMMS, un método para centralizar y gestionar el mantenimiento
Cuanto más grande es un edificio y más complejos son sus componentes y equipos, más importantes son las herramientas de CMMS para administrarlo y mantenerlo.
Las herramientas CMMS (Computer-Assisted Maintenance Management) permiten centralizar y gestionar un conjunto de información, así como las acciones del personal de mantenimiento de edificios, tales como:
- todos los equipos del edificio y los datos sobre su estado;
- el historial y el calendario de las intervenciones de mantenimiento;
- las métricas que alimentan los distintos paneles (desde la documentación del edificio, los componentes, los cálculos o los datos informados en tiempo real por los sensores de IoT)
¿Cómo permite el modelo BIM mejorar el CMMS y el GTB/GTC de su edificio?
Para el administrador de instalaciones, las herramientas GMAO/GTB/GTC tienen como objetivo mejorar su capacidad de reacción y tomar decisiones al proporcionarles una base de conocimientos sobre sus activos. Los datos de los sitios en cuestión deben ser exhaustivos y presentarse lo antes posible (incluso en tiempo real) para informar al administrador de la instalación sobre el estado de su edificio y posicionarlo con una lógica preventiva y no correctiva.
Esta es la razón por la que el modelo BIM de edificios desempeña un papel importante en la evolución del CMMS. Al ofrecer un repositorio espacial en el que consultar, compartir y localizar la información técnica, geométrica y estructural de un edificio de forma más sencilla, ofrece al administrador de instalaciones una mayor reactividad. Por ejemplo, el operador puede identificar la ubicación y la información de una máquina directamente en el modelo (características técnicas, historial de intervenciones asociado, etc.) y decidir qué acciones tomar para garantizar su correcto funcionamiento o verificar que se han llevado a cabo ciertas tareas. Además, podemos hacer hincapié en que el hecho de contar con un marco común con los clientes, los proveedores de servicios o los colegas facilita la colaboración. Dado que el director de la instalación suele ser el centro de atención de una multitud de actores, ¡este elemento no debe pasarse por alto!
El interés de un BIM "simplificado"
La visualización 3D es un activo para la gestión, la operación y el mantenimiento de los edificios. Sin embargo, hoy en día la explotación de los modelos BIM requiere equipos (software, máquinas) y formación, lo que supone un obstáculo en términos de ROI para la democratización de estas herramientas. La ventaja de un BIM "simplificado" es, pues, proponer un primer paso relevante antes de considerar una transformación global de la organización hacia un enfoque BIM completo.
En My Digital Buildings, destacamos el uso de un recorrido virtual al estilo de Google Street View con la creación de puntos de acceso y posibles enlaces con sensores de IoT como una herramienta de colaboración simplificada. Este formato es interesante porque combina la accesibilidad del entorno de la imagen, pero también una subcapa 3D (nube de puntos) en la que se superponen las imágenes y, lo que permite varias ventajas y usos, tales como:
- La generación de información georreferenciada;
- Precisión significativa (centimétrica);
- Un conjunto de datos disponibles si queremos producir modelos BIM a largo plazo;
- Acceso sencillo desde un navegador web y, por lo tanto, reducción de las inversiones en hardware y software;
- La posibilidad de interactuar con herramientas GTB/CMMS.
Además de permitir la democratización y el acceso a la gestión digital de edificios, el BIM simplificado que queremos implementar en My Digital Buildings permite tener una visión real (entendida y no distorsionada por la simulación digital) de los edificios y ser un intermediario que permita cambiar al BIM en el momento adecuado, al exportar fácilmente los datos integrados y posicionados en la visita virtual al nuevo modelo digital BIM.
¿Un primer paso hacia el BOS (Building Operating System)?
Con un modelo digital confiable, información inicial bien informada y un método eficiente para actualizarla, es posible cumplir con los desafíos y requisitos del mañana, en particular los relacionados con la implementación de estructuras de edificios inteligentes. De hecho, están empezando a surgir muchas etiquetas y/o certificaciones en este campo, como la etiqueta R2S (Ready2Services) iniciada por la SBA (Smart Building Alliance), que "es una base que define el nivel de requisitos que se espera de un edificio inteligente, un edificio abierto y comunicativo listo para los servicios". El BIM es, pues, una herramienta totalmente complementaria a la implementación de este enfoque.
Por último, no podemos terminar esta serie de artículos dedicados al uso del BIM en la fase de gestión, operación y mantenimiento sin introducir el concepto de BOS (Building Operating System). De hecho, para ofrecer a los ocupantes, encargados del mantenimiento y propietarios aplicaciones que sean relevantes y útiles en su vida diaria, los proveedores de servicios deben poder producirlas sin cambiar la gestión de los datos locales. Y aquí es donde el BOS tiene mucho sentido, ya que actúa como un sistema operativo (como iOS, Android o Windows) y permite vincular los equipos inteligentes de los edificios con las aplicaciones de servicio.
¿Son BIM y BOS los dos términos que hay que recordar para el futuro del mantenimiento de edificios?
