En general, la fase operativa de un edificio es un camino lleno de dificultades para recuperar, procesar y mantener los datos de información del edificio. Hoy en día, cada vez más actores públicos o privados son conscientes de la importancia de los datos de gestión de activos. De hecho, cuando sabemos que entre el 70 y el 80% del coste del ciclo de vida general de una estructura corresponde a la fase operativa, los propietarios de los proyectos tienen todo el interés en implementar una estrategia de gestión de datos eficiente junto con nuevas tecnologías de innovación como el BIM. Por lo tanto, en esta primera parte, analizaremos las diferentes formas de estructurar e intercambiar datos relacionados con el modelo BIM, de modo que estén disponibles para los distintos actores de la gestión de edificios. En la segunda parte de este artículo, presentaremos varios casos de uso del modelo BIM asociados a la operación y el mantenimiento de edificios.
¿Qué son FM, AM, PM y BIM?
Antes de entrar en el meollo del asunto y comprender las ventajas de un enfoque BIM en la gestión/operación/mantenimiento de edificios, es importante especificar tres conceptos, que son:
- El facility management o gestión de servicios generales;
- El property management o administración de activos;
- El asset management o gestión de activos.
Facility management (FM)
De acuerdo con la IFMA (International Facility Management Association, por sus siglas en ingles), la administración de instalaciones es una profesión que reúne muchas disciplinas y tiene como objetivo garantizar el funcionamiento, la seguridad y la comodidad óptima del entorno construido, al tiempo que integra los procesos, las tecnologías y los ocupantes del edificio. Por lo tanto, la gestión de instalaciones es un término genérico que abarca tanto la operación como el mantenimiento, que se identifica cada vez más como un área de creación de valor para las empresas, como explicamos en este artículo.
Asset management (AM)
El asset management, o gestión de activos, se encarga de la estrategia para la adquisición y reventa de activos inmobiliarios con el fin de optimizar su valoración. Por lo tanto, el administrador de activos, responsable de una cartera de propiedades y responsable de la toma de decisiones de inversión, evalúa las oportunidades de ingresos de una inversión inmobiliaria y las enfrenta a los riesgos resultantes.
Property management (PM)
La administración de propiedades se refiere a la gestión operativa diaria de una cartera inmobiliaria (arrendamientos, obras, gestión de alquileres, gestión de emergencias relacionadas con edificios, etc.). Por lo tanto, es un administrador de propiedades con un espectro de acción bastante amplio, que requiere diversas habilidades, como legales, administrativas, financieras o incluso técnicas.
BIM
Hemos abordado el concepto de BIM (Building Information Modeling, por sus siglas en ingles) en varios artículos, en particular sobre cómo definir tu nivel de detalle geométrico (LOD) según sus necesidades, o cómo usarlo como parte de un proyecto de accesibilidad. Aquí queremos recordar una breve definición para brindar a nuestros lectores el mismo nivel de comprensión sobre los siguientes elementos. Para nosotros, el modelo digital del edificio se compone de tres elementos inseparables:
- Un modelo 3D;
- Una base de datos organizada con información sobre libros;
- Un método de gestión de proyectos.
¿Cómo adoptar un enfoque BIM para su patrimonio?
La principal dificultad, cuando se quiere implementar un enfoque de gestión técnica de activos, se refiere a la adquisición y el mantenimiento de los datos de gestión, operación y mantenimiento. El problema es aún más importante cuando se implementa un enfoque de gestión de instalaciones BIM en un activo existente que no está diseñado en BIM. Esto se explica por la falta de estructura del DOE (documento de obras ejecutadas) que se envía al administrador de la instalación y que será necesario para planificar futuras obras y desarrollos. Este documento contractual redactado tras la ejecución de las obras y entregado al propietario del proyecto en el momento de la entrega del terreno contiene una gran cantidad de información y documentos (planos, fichas de datos técnicos, fotos, etc.) de una multitud de partes interesadas que, por lo tanto, son difíciles de organizar.
Definir las necesidades de operación y mantenimiento en la etapa de diseño
Con la llegada del BIM a los proyectos de construcción, los esfuerzos de producción se están moviendo con el tiempo. De hecho, en un proyecto «tradicional», tendíamos a considerar que los esfuerzos eran máximos durante la ejecución de la obra (síntesis, elaboración de planos, reevaluación de las notas de cálculo, etc.). Hoy en día, la producción es óptima durante la fase de diseño, el objetivo es claro: es necesario reducir los costos adicionales que aparecen durante la ejecución de la obra y evitar realizar la obra en varias etapas. Para ello, todos los actores involucrados en el edificio deben estar integrados desde el principio y, en particular, los administradores de las instalaciones, quienes deben definir sus necesidades y sus resultados, lo que no siempre es así.
Como puede ver, muchos actores, como arquitectos, topógrafos, oficinas de diseño o empresas de construcción y mantenimiento, trabajan en torno a un modelo digital y, en la mayoría de los casos, con un software empresarial específico para ellos: soluciones CAD, herramientas CMMS o BMS integradas en el modelo BIM, por ejemplo. Una vez que se haya llevado a cabo esta primera fase de definición de las necesidades y la estructuración del enfoque BIM, ¿cómo podemos garantizar posteriormente el buen intercambio y la buena actualización de estos datos a medida que avanza el proyecto entre todas las partes interesadas?
Facilitar el intercambio de datos
Usa el formato IFC
IFC es un estándar estandarizado abierto (no propietario) (ISO/PAS 16739) cuyo acrónimo significa Industry Foundation Classes. Utiliza la estructura STEP (estándar para el intercambio de datos de productos, ISO 1030321). El uso de este formato permite estructurar, organizar y priorizar la información, con el fin de facilitar la interoperabilidad de los modelos digitales en todos los diferentes programas BIM del mercado.
Formaliza los intercambios gracias al formato COBie
COBie es el acrónimo de un estándar internacional que significa: «Construction Operations Building Information Exchange». Esta estructura permite gestionar los intercambios de datos no gráficos necesarios para que el administrador de la instalación gestione el mantenimiento y la operación de un edificio a lo largo de su ciclo de vida. Este estándar se presenta en forma de tabla de Excel que incluye varias pestañas, entre las que se incluyen:
- COBie Facility: parámetros del proyecto utilizados en el modelado;
- COBie Floor: información sobre los niveles verticales del proyecto;
- COBie space: información sobre los espacios;
- etc.
Clasifique sus datos
Existen numerosas clasificaciones que permiten ordenar los datos. Este paso es esencial para optimizar la búsqueda y, por lo tanto, la actualización de la información a lo largo del ciclo de vida de un modelo BIM. En la actualidad, existen dos clasificaciones principales: Omniclass y Uniclass.
Estas clasificaciones permiten homogeneizar el vocabulario entre los actores en relación con los nombres de los elementos que constituyen el modelo.
Estos formatos y clasificación son los elementos principales para garantizar una definición clara de los elementos que constituyen el modelo (clasificación de datos), un intercambio fluido entre todos los actores y sus diversos programas de software empresarial en la fase de diseño y construcción (IFC), así como una puerta de entrada exhaustiva a la operación y el mantenimiento (COBie). Sin embargo, al analizar lo que existe, garantizar que la información se recupere y se actualice a lo largo del ciclo de vida del edificio es la fase que puede resultar crítica.
Disponer de información fiable y actualizada
La importancia de la información en el modelo BIM
Como ya hemos especificado, hoy con la creación de proyectos en BIM, el esfuerzo de trabajo ya no está durante la ejecución de la obra, sino en la fase de programación y diseño. De este modo, la información se define y adquiere mejor a lo largo del proyecto. Pero, ¿qué pasa con los proyectos existentes? ¿Cómo se identifica, hace que sea confiable y se transmite la información correcta a las partes interesadas correctas?
Durante la fase de diseño, el modelo BIM en uso se utiliza en particular para definir formas, espacios, objetos genéricos como ventanas y sistemas técnicos. La progresión desde la fase de diseño hasta la fase de ejecución se enriquece con datos sobre los materiales, los detalles y las particularidades de los espacios, así como sobre todo el equipamiento del proyecto. Por lo tanto, los datos del «fabricante» se completan en esta fase. La última fase de operación y mantenimiento contiene una cantidad considerable de información para una proporción menor de gráficos.
En un edificio existente, se trata entonces de producir el modelo BIM "As-built". El primer paso consiste entonces en realizar un levantamiento 3D del edificio (geometría, equipamiento técnico, composición estructural,...) para obtener una imagen precisa de los activos que se van a gestionar. Tradicionalmente, este estudio se realiza in situ con un medidor, un lásermetro y planos de encolado. Hoy en día es posible utilizar un escaneo 3D de todo el edificio, que luego se utilizará como capa para modelado BIM. Este escaneo 3D se puede enriquecer con varios tipos de información, como fotos de 360°, instrucciones técnicas, anotaciones manuales, etc.
El objetivo será entonces reproducir la realidad de la manera más fiel posible, sabiendo que un modelo BIM puede «deformarla». Por ejemplo, una pared o un suelo se pueden modelar de forma rectilínea sin tener en cuenta las grietas o deformaciones que han aparecido con el tiempo si la solicitud del desarrollador del proyecto no incluye un nivel de detalle suficientemente alto.
El modelo digital, un medio que se abre a multitud de casos de uso
Como habrá comprendido, uno de los principales desafíos identificados en la implementación del BIM para la gestión de operaciones y mantenimiento se refiere a la adquisición, estructuración y mantenimiento de los datos actualizados. Es fundamental integrar, si es posible desde la fase de diseño, las expectativas y necesidades del administrador de la instalación, a fin de garantizar que todos los actores que interactúan con el modelo digital las tengan debidamente en cuenta. Por lo tanto, el modelo BIM se puede aprovechar al máximo en casos de uso que pueden ser muy variados. Discutiremos su potencial y sus usos en la gestión de edificios en la segunda parte de esta parte sobre el BIM y las operaciones de mantenimiento.
