Metodología BIM: las etapas clave para iniciar tu proyecto con bases sólidas

El éxito a largo plazo de un proyecto BIM se basa en cimientos sólidos, establecidos mucho antes de la fase de modelado.

Auditoría y mapeo de necesidades : partir de la realidad del terreno

La primera acción y sin duda la más decisiva para garantizar el éxito a largo plazo consiste en analizar el propio ecosistema en su conjunto. Un patrimonio inmobiliario no es monolítico: es un agregado de funciones y necesidades diversas. En torno a los edificios gravitan e interactúan múltiples actores vinculados al mantenimiento, la producción, la logística, la seguridad, los sistemas de información (SI) y las funciones patrimoniales.

El lanzamiento de una metodología BIM no puede hacerse sin una comprensión profunda de estas interacciones. Es fundamental tomar distancia para identificar los casos de uso que estructurarán la iniciativa.

Este proceso de auditoría se desarrolla en tres etapas :

1. Entrevistar a los equipos de terreno (técnicos, gestores, Facility Managers) y a los responsables de los distintos servicios.
2. Identificar los “puntos de dolor” (irritantes, pérdidas de tiempo, errores) y sus impactos financieros u operativos
3. Derivar de ello los usos BIM con un valor añadido inmediato.

Algunos ejemplos clave de usos BIM derivados de la auditoría

La auditoría permite identificar necesidades transversales que justifican la inversión. Entre los ejemplos más recurrentes que hemos detectado, destacan los siguientes según cada función :

Mantenimiento y explotación : mejorar el acceso a la información

El objetivo es espacializar la información para mejorar su acceso y comprensión.
Al vincular el modelo digital con las herramientas de mantenimiento (GMAO, GTB, GED), un técnico puede acceder directamente, desde la representación 3D de un equipo (aire acondicionado, bomba, cuadro eléctrico, etc.), a sus fichas de mantenimiento, su historial o sus manuales.

Los actores del mantenimiento se benefician así de un acceso a la información más intuitivo y completo. Esta ganancia es especialmente significativa durante la incorporación de nuevos empleados, ya que reduce la curva de aprendizaje y garantiza intervenciones más fiables.

Gestión patrimonial y seguridad: cartografía e inventario de equipos

El BIM permite disponer de un mapeo exhaustivo del conjunto del activo y de sus equipos. Los servicios generales o de infraestructuras pueden conocer con precisión la cantidad y la localización exacta de los elementos de seguridad (por ejemplo, el número de extintores en el sitio). El modelo se convierte en un inventario visual e inteligente del patrimonio, que facilita el acceso a la información de mantenimiento o de conformidad.

Diseño y planificación: optimización del espacio

Para los equipos encargados del diseño o la reorganización de los espacios de trabajo desde la disposición del mobiliario en entornos de oficina hasta la implantación de líneas de producción en entornos industriales— disponer de un modelo 3D fiable resulta determinante. El BIM ofrece una visión global y detallada del edificio, incluso en zonas complejas (bandejas de cableado, conductos técnicos, estructura portante, líneas de producción, etc.).Esto permite simular los futuros espacios en 3D, validar el diseño desde etapas tempranas y asegurar la toma de decisiones, garantizando que la nueva configuración optimice los flujos, la productividad y el cumplimiento normativo.

El análisis de una organización y/o de su patrimonio sirve como punto de partida esencial para la elaboración de una documentación BIM coherente y eficaz. Este proceso puede derivar en la redacción de una documentación BIM destinada a estructurar, consolidar y homogeneizar la metodología de la entidad que impulsa el proyecto.

La producción documental debe reflejar los resultados de la auditoría en normas claras, estables y operativas.

1. Análisis y consolidación de los resultados de la auditoría

Antes de redactar, es fundamental aprovechar la fase de diagnóstico. La auditoría ha permitido evaluar el nivel actual de madurez BIM de la organización (competencias, herramientas y procesos) e identificar sus necesidades específicas. Los principales entregables que deben consolidarse son :

• El inventario detallado de los activos, equipos y documentación existente (planos, esquemas, datos GMAO/GTB), así como de las principales informaciones utilizadas.
• La identificación de los usos BIM prioritarios para la organización (por ejemplo: gestión del mantenimiento, simulación de flujos, seguridad, seguimiento de obras o de renovaciones, etc.).
• La evaluación de los recursos humanos y tecnológicos disponibles y necesarios.
• La valoración de las herramientas y softwares actuales y futuros.
• La identificación de las brechas entre la situación actual y los objetivos BIM definidos.

Ces éléments constituent la base des exigences que la maîtrise d’ouvrage va formaliser dans généralement 2 documents de référence : la Charte BIM et la Convention BIM.

Estos elementos constituyen la base de los requisitos que la dirección de obra formalizará habitualmente en dos documentos de referencia : la Carta BIM y la Convención BIM.

2. Elaboración de la Carta BIM: reflejo de la estrategia y hoja de ruta

La Charte BIM est le document fondamental et stratégique du maître d'ouvrage. Elle traduit sa politique BIM à long terme et définit les objectifs généraux de sa démarche. Elle est générique et doit s'appliquer de manière cohérente à l'ensemble des projets ou opérations menées sur son patrimoine ou son site (rénovations, extensions, maintenance lourde, etc.). Elle répond au « Pourquoi » et au « Quoi » de la démarche.

La Carta BIM es el documento fundamental y estratégico del promotor o propietario del proyecto.
Representa su política BIM a largo plazo y define los objetivos generales de la metodología. Se trata de un documento genérico, que debe aplicarse de forma coherente al conjunto de los proyectos u operaciones realizadas sobre su patrimonio o su sitio (renovaciones, ampliaciones, mantenimiento intensivo, etc.). La Carta BIM responde a las preguntas “por qué” y “qué” de la metodología: por qué se adopta el BIM y qué se pretende alcanzar con su implementación.

3. Elaboración del pliego de condiciones BIM : la aplicación operativa

El pliego de condiciones BIM es el documento operativo redactado específicamente para un proyecto u operación concreta (por ejemplo, la rehabilitación de un edificio determinado o la construcción de una nueva línea de producción). Debe ajustarse estrictamente a los principios establecidos en la Carta BIM.

Este documento define el “Cómo” se implementará la metodología de forma práctica, detallando especialmente cómo debe estructurarse y alimentarse el modelo BIM, en particular en lo relativo a :

• Estructuración de los datos: definición de las propiedades necesarias para superficies, zonificaciones, máquinas y equipos.
• Nivel de detalle geométrico (LOD) : precisión de los elementos representados en el modelo, garantizando el grado de granularidad y la calidad de la modelización.
• Vínculos externos: especificación de las conexiones e interoperabilidad con las herramientas de gestión (GED, GMAO, GTB) para asegurar el intercambio de datos.
• Información técnica: requisitos sobre materiales y otros atributos críticos que deben integrarse en el modelo BIM para su explotación y mantenimiento.

Al establecer este corpus documental, la dirección de obra dispone de un lenguaje común y un marco normativo que garantizan la calidad y la fiabilidad de todos los datos BIM generados.

Las empresas que respondan a una licitación y estén llamadas a producir un modelo BIM deberán presentar su enfoque a través de una Convención BIM, la cual deberá respetar las reglas definidas en el pliego de condiciones BIM del MOA.

Pensar la metodología BIM a largo plazo

En MDB, solemos decir que hay dos palabras clave: gestión y priorización.

Las informaciones, datos y procesos que deben integrarse o implementarse para aprovechar todo el potencial del modelo son numerosos.

Es ilusorio imaginar que se puedan introducir en un solo día todas las características técnicas de los miles de activos, desde las bombas hasta las canalizaciones que alimentan el edificio o el sitio.

La base de datos que representa el BIM debe concebirse como un trabajo continuo, un esfuerzo sostenido en el tiempo y guiado por el pragmatismo. Su desarrollo se construye paso a paso, proyecto tras proyecto, siguiendo una lógica de mejora constante. Este avance se apoya en dos pilares fundamentales :

1. Estructurar el modelo : garantizar que los campos y atributos necesarios para los usos definidos (en la Convención BIM) estén disponibles y normalizados.
2. Completar progresivamente : permitir que los equipos de terreno, que utilizan el modelo, lo enriquezcan de forma gradual durante sus intervenciones o en el transcurso de nuevos proyectos (rehabilitaciones, mantenimiento intensivo).

Priorizar las zonas y los usos con un retorno de inversión rápido

Nuestra metodología también se apoya en la priorización de zonas y de usos. Algunas áreas deben abordarse primero porque se sitúan en el centro de retos operativos complejos, de futuras renovaciones o de usos con un alto retorno de inversión (ROI).

El objetivo es priorizarlas y utilizarlas como pruebas de concepto. Al demostrar de forma rápida los beneficios concretos del BIM en un ámbito reducido pero estratégico, se genera adhesión y compromiso interno dentro de la organización.

Adoptar un enfoque paso a paso facilita la gestión del cambio. No se trata de revolucionar los procesos de trabajo de un día para otro, sino de crear una dinámica de transformación progresiva y constante, integrando el BIM como una evolución natural y beneficiosa en la gestión patrimonial.

Es fundamental comprender que el BIM no es más que un componente dentro de un proyecto de digitalización más amplio. Si bien el modelo digital 3D responde a usos complejos y de alto valor añadido (especialmente en fases de diseño, simulación y explotación), no constituye la única vía hacia la réplica digital del activo.

La metodología del gemelo digital (Digital Twin) es más global e integradora. Su objetivo es crear una representación dinámica de la realidad, capaz de incorporar otras formas de digitalización, a menudo más ágiles y con costes de entrada más controlados que el propio BIM :

• Nube de puntos 3D : ofrece una geometría de gran precisión y suele emplearse como base para la modelización BIM o directamente en aplicaciones específicas que explotan nubes de puntos en casos de uso concretos.
• Visita virtual : ya considerada una forma de gemelo digital, permite navegar por el espacio real, visualizar información espacializada, tomar medidas directamente en el entorno…

La integración de estas representaciones con o sin BIM aporta ventajas inmediatas, especialmente en términos de accesibilidad y gestión del cambio. La visita virtual, por ejemplo, es accesible desde un simple navegador web y no requiere formación técnica. Su experiencia de navegación, intuitiva (similar a Google Street View), favorece la adopción y el uso por parte de todos los equipos operativos.

En definitiva, el uso de un modelo digital 3D dentro de los procesos técnicos tiene pleno sentido y responde a necesidades específicas. Sin embargo, la visión del gemelo digital permite colaborar y generar valor a partir de réplicas digitales del edificio, sin necesidad de esperar la creación de un modelo BIM exhaustivo. El objetivo es garantizar la implementación de usos alineados con las representaciones digitales disponibles del patrimonio.

La implementación de una metodología BIM exitosa no responde a una moda ni a la simple adopción de un software. Es, ante todo, una inversión estratégica que exige método, visión y pragmatismo.

Las etapas clave para lanzar un proyecto BIM sobre bases sólidas se resumen en cuatro pilares fundamentales:

1. Introspección transversal: es esencial identificar las necesidades reales consultando de forma transversal a todos los equipos. Desde las funciones de soporte hasta los operativos (mantenimiento, IT, obras, seguridad, etc.), el éxito de la iniciativa depende de la correcta identificación de los actores implicados y de los usos profesionales con valor añadido.
2. Distribución de la inversión: la fortaleza del BIM radica en su capacidad para multiplicar los usos y los ejes del ROI. Al servir simultáneamente a la gestión patrimonial, la explotación, la seguridad y la planificación, una metodología BIM desplegada a escala de un activo permite diluir la inversión inicial en un amplio abanico de beneficios concretos.
3. Estructuración : para garantizar la durabilidad y la explotabilidad de los datos, es imprescindible digitalizar los edificios y estructurar el modelo BIM basándose en un corpus documental claro.
4. Despliegue progresivo: priorizar y jerarquizar la implementación, empezando por las zonas y usos que ofrezcan un ROI más rápido y significativo. Este enfoque gradual y pragmático es el mejor medio para asegurar la adhesión de los equipos y anclar de forma duradera la cultura BIM en el corazón de vuestra organización.

Al seguir esta metodología, tu activo digital dejará de ser un simple modelo 3D para convertirse en un verdadero gemelo digital inteligente, al servicio de la eficiencia operativa y del control de costes a lo largo de todo el ciclo de vida de tus edificios y proyectos.